房地产市场外汇管理政策问答

【问】房地产市场外汇管理政策问答如题【答】 1、《国家外汇管理局建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号）的主要内容包括哪些？ 答：汇发〔2006〕47号文规范的内容既涵盖了房地产一级市场外资准入和管理的有关内容，也涵盖了境外机构和个人在房地产二级市场买卖境内商品房所涉及的外汇收支和汇兑管理。具体地说，汇发〔2006〕47号文一方面明确规定了外商投资房地产企业借用外债的条件、转股收汇外资外汇登记以及禁止固定回报或变相固定回报等内容。另一方面具体规定了境外机构在境内的分支、代表机构、境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房所涉及的外汇收支和汇兑管理，以及已结汇的购房款因故退回和转让商品房所得人民币收入购汇汇出等问题。 此外，汇发〔2006〕47号文还要求外汇指定银行、各分局以及房地产主管部门要及时汇总本地区房地产外资统计信息，严格汇兑审核，加强部门之间的协调和配合，认真落实房地产市场外汇管理及外资准入等政策法规，严肃查处房地产交易和汇兑环节违规违法等问题。  <o:p></o:p> 2、汇发〔2006〕47号文确定了哪些基本管理原则？ 答：汇发〔2006〕47号文主要确定了三大基本管理原则。 （一）商业存在原则。从国际经验看，多数国家是对没有商业存在的境外机构直接在本国从事房地产投资是进行一定限制的。汇发〔2006〕47号文明确了商业存在的管理原则，明确了境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，并经有关部门批准和办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。 （二）实需自用原则。在借鉴国际经验的基础上，汇发〔2006〕47号文明确了对境外机构和个人在境内购买商品房的条件限制，实行实需自用的原则进行管理，即：境外机构在境内的分支、代表机构只能在注册登记地购买符合实际需要的自用的商品房，境外机构不得直接购买境内商品房。对于境外个人，则要求其必须满足在境内工作和学习时间超过一年，且必须是实需自用的条件。当然，我们也考虑到港澳台和华侨在境内生活的实际情况，允许其在境内购买一定面积的商品房。但对于不符合实需自用的原则，不予办理外汇购房款的结汇手续。 （三）先结汇，后入账的原则。为了规范管理，简化审核环节，在汇发〔2006〕47号文中明确了先结汇，后入账的原则。具体地说，不论境外机构在境内设立的分支、代表机构在境内购买商品房，还是符合条件的境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房，从境外直接汇入的购房款，或者使用境内外汇账户内的资金购买商品房，都需要将外汇购房款在外汇指定银行办理结汇后，方可将结汇后的人民币资金划入房地产开发企业的人民币账户。上述购房外汇资金不得直接进入房地产开发企业的外汇账户。 在汇发〔2006〕47号文出台前，房地产开发企业在经常项目外汇账户保留购房款外汇收入后，再申请结汇的做法较为普遍。对于汇发〔2006〕47号文发布前，一些房地产开发企业外汇账户可能还保留部分出售房地产的外汇收入，经外汇局核准后，可以允许其办理结汇，但汇发〔2006〕47号文发布后，房地产开发企业出售给境外机构和个人的商品房的收入只能是外汇购房款结汇后的人民币收入，不得直接收取外汇购房款。 <o:p></o:p> 3、汇发〔2006〕47号文规范的境外机构和个人购买商品房包括哪几种？ 答：汇发〔2006〕47号文规范的商品房不仅包括期房，还包括现房和二手房。<span lang="EN-

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